2025年8月，国家统计局发布的70个大中城市商品房数据显示，新房价格环比上涨的城市数量增加至9个鹰眼策略，高于7月的6个，显示出市场暖意有所扩散。一线城市新房价格环比下降0.1%，降幅较7月收窄0.1个百分点，其中上海环比上涨0.4%，显示较强韧性。二线城市新房价格环比下降0.3%，降幅较7月收窄0.1个百分点，市场逐步企稳。三线城市新房价格环比下降0.4%，降幅较7月扩大0.1个百分点，市场仍面临较大压力。
倪鹏飞回顾房地产自2021年步入调整期，至今已经过去了4年。本次房地产调整是与以前不同的深度调整。上半年有一些积极的外在表现和内在因素在积累，带来结构性积极变化，即个别区域和个别种类的住房市场有趋稳迹象。
新的阶段行业在发生新的变化，但很多人还用过去的逻辑看这个事情，认为出个大招，房地产就会像以前那样恢复势头。需要从“认知”上进行根本的转变，城市或企业才能找到突破点。当前房地产面临的不仅是市场的深度调整，而且面临发展质量的升级和发展模式的转型。未来市场企稳需依赖宏观经济改善、关键指标回归合理区间，而行业机会将集中在高品质住房供给、运营能力提升及模式创新（如REITs、基金合作）领域。房企唯有从“以开发商为中心”转向“以客户为中心”，贴合需求与技术趋势，才能在调整中找到新方向。外部宏观环境的百年未有之变局，尤其是AI时代来临带来人类历史发展的划时代变化，必须从更宽广和更长期的视野来审视房地产的问题和发展趋势，主动适应和引领时代之变。
关于“市场企稳”的问题，倪鹏飞表示这是一个积累的过程。目前存在两种回稳的迹象，一是阶段性回稳，2021年以来市场整体下行，政府出台政策后，降幅收窄、短期平稳，但一段时间后可能又有波动，再靠政策托底，形成循环。今年很明显，不管一线还是二线，下降幅度都比前两年小了，这是阶段性的进步。二是结构性的回稳，不是所有项目都稳，稳的是那些地段好、配套全、品质高的房子，例如某些核心城区的优质新盘，已经出现正增长，这部分是真“稳”。要实现整体和持续的“市场企稳”还需继续注入和积蓄更大的力量。房地产市场企稳的关键是房地产供求数量基本平衡、结构基本匹配，房地产租售价格处在合理区间。这里除了房地产市场调整外，持续向好的宏观经济带动收入和就业增长，进而带动房地产需求增长和预期改善，消除房价收入比和租售比不合理，就更加关键。
国际上房价收入比合理范围是2-6倍，中国过去一线城市曾达到40倍，现在虽然降了，但还是远高于合理值；租售比合理的话，1：200-1：300，中国重点城市这个数据多在1：300之上。
对于“好房子”的标准，倪鹏飞认为其核心是宜居。安全舒适绿色智慧都指向宜居。安全舒适是基本要求，首先是“住得舒服”鹰眼策略，比如户型方正、采光好、楼层合理；其次是“配套全”，出门有公园、买菜方便、孩子上学近、看病不用跑太远，这些是老百姓最实在的需求。绿色智能得落地见效。比如智能化不能只装个智能门锁、控灯，得考虑远程办公需求——小区有没有共享办公空间？家里能不能隔出独立书房？绿色低碳也不是只挂“节能建筑”牌子，而是实实在在的低物业费、冬暖夏凉，让老百姓感受到好处。
远程办公越来越普遍，很多跨国公司实行“3+1”“3+2”模式，这会对居住产生深远影响，主要是空间功能的重构。未来房子得“住、办公、休闲”一体。比如家里得有独立书房，或者小区里设共享办公空间，不用天天去市中心写字楼；居民区周边得有更多休闲设施，比如公园、咖啡馆，因为大家在家办公的时间多了，需要就近放松。
AI的影响是“颠覆性且快速”的，不只是装个智能设备那么简单。比如交通上，AI可能优化通勤路线，大家不用挤在市中心买房，住远一点也方便；生活上，AI能智能管理小区，比如自动调节电梯运行、监测安防，降低物业成本；办公上，AI可能实现“虚拟办公空间”，家里不用太大，但能通过AI连接全球团队，这会改变户型需求——不用大书房，小空间配AI设备就行。现在开发商的“AI应用”之所以还比较初步，一是AI还处在发展之中，对居住有怎样的改变，如何应用还需要探索，二是怕投入多了不赚钱。要改变，就得从“蹭概念”走向“落地需求”。
居住形式的变化与人口增长相关。信息技术的发展可能会增加妇女就业的时间灵活性，让女性既可以工作，又可以兼顾家庭，解决了这个问题，就有可能提高家庭的生育率。如果职住一体未来能够有助于家庭生育率的提高，一个家庭的人口有可能扩大，那么他们所需要的住房就要加大，现在的小户型可能就不适应了，所以户型也会相应扩大。
房企要撬动新需求，首先得认清楚“时代变了”——过去是“供给说了算”，现在是“需求说了算”，必须从“高周转”转向“精打磨”。具体要做两点：一是精准调研需求，不能拍脑袋定户型，要去问消费者：家里有没有老人？需不需要适老设施？会不会远程办公？二是跟上趋势，比如智能化、多功能，现在年轻人是“AI泡大的”，对智能生活有刚需，小区得有智能安防、共享办公区，房子得预留AI接口，这些都得提前考虑。
转型最大的挑战不是成本，而是两个核心问题：一是“需求判断不准”，现在供需关系变了，一旦户型、配套定错了，项目就可能卖不出去，失败概率比过去高太多；二是“融资难”，过去房企靠高负债拿地，现在不行了，银行不给高杠杆，开发商得有自有资金，但多数房企没这个实力。国外的基金模式值得借鉴，比如基金作为股东投钱，房企负责开发运营，相当于“打工”，能降低负债，可惜咱们现在还没普及。
未来能存活的房企，核心是“稳健、专注”，有三个特征：一是财务稳健，不搞高负债，有自有资金；二是专注核心能力，不搞“多元化乱扩张”；三是跟得上趋势，比如提前布局AI、远程办公相关的住房功能，不躺在过去的舒适区里。比例估计也就10%左右，最多不超过20%，另外的80-90%开发企业要么转型其它业态，要么被淘汰。
高负债房企要缓过来，光转型不够，还得靠资产重组和坏账处理。未来大规模的资产重组和坏账处理是不可避免的，这是行业调整的代价。有的房企可能会卖掉优质项目还债，有的可能会被兼并收购，有的甚至会破产，投资者和业主可能会有损失，但这也是“洗牌”的过程——把高负债、低效率的企业淘汰掉，留下稳健、专注的企业，行业才能更健康。不过不会像资本主义市场经济国家过去的楼市那样“硬着陆”，而是会用债务展期、政府协调等办法缓解，避免系统性风险，所以过程会慢一点，但总体可控。
长期来看肯定有信心，房地产本源属性是居住，衣食住行是最基本的必需品，不管时代如何变化，只要人类存在，栖息之所就是必需，而且会越来越好。目前的深度调整不仅是长周期数量盘整的波谷，是质量升级的阵痛，更是凤凰涅槃的“转型”，转过去了行业会更健康。房地产从“高增长”转向“高质量”，经济从“房地产依赖”转向“高新产业、消费”，这是必然趋势，只是需要时间。比如现在好房子的缺口还很大，专注做产品的房企有机会；远程办公、AI带来的空间变革，也会创造新需求，这些都是长期机会。国务院关于深入实施“人工智能+”行动的意见提出，到2030年，我国人工智能全面赋能高质量发展，新一代智能终端、智能体等应用普及率超90%，智能经济成为我国经济发展的重要增长极，推动技术普惠和成果共享。居住是人工智能最大的应用场景之一，房地产相关主体要主动适应和引领AI时代到来，加快房地产及相关领域的智能化进程。
不管是房企还是居民家庭鹰眼策略，最该把握的核心是“认知改变”——得承认“时代变了”，不能用过去的思路做事。对房企来说，别指望“政策一刺激就解套”，过去的高周转时代没了，必须转向“做产品品质、做衍生服务”，专注一个领域做到极致；对居民家庭说，买房别只看“新旧或大小”，要先看“住得舒服不舒服”“配套全不全”。调整期有挑战，但机会也在，关键是跟得上时代。
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